Calcolatrice mutuo
Calcola la rata mensile del mutuo, gli interessi totali e visualizza il piano di ammortamento alla francese mese per mese. Funziona per qualsiasi importo, durata e tasso.
Come funziona l'ammortamento alla francese
In Italia il sistema standard è l'ammortamento alla francese: la rata mensile è costante per tutta la durata del mutuo. Cambia solo la composizione interna: nei primi mesi la maggior parte della rata sono interessi, alla fine quasi tutta la rata è capitale rimborsato.
Esempio concreto: 150.000 € a 3,5% / 25 anni
- Rata mensile: ~750 €
- Totale pagato in 25 anni: ~225.000 €
- Interessi totali: ~75.000 €
- Mese 1: ~437 € interessi + ~313 € capitale
- Mese 300: ~2 € interessi + ~748 € capitale
Indicatori chiave
- TAN (Tasso Annuo Nominale): il tasso puro che usi qui.
- TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): include spese accessorie (istruttoria, perizia, assicurazioni). Per legge ogni offerta di mutuo deve indicarlo.
- Spread: la maggiorazione che la banca aggiunge all'Euribor (per i mutui variabili).
- Euribor: l'indice europeo dei tassi interbancari, base dei mutui variabili.
Tasso fisso vs variabile
Negli ultimi anni l'Euribor è oscillato tra valori negativi (2015-2021) e oltre il 4% (2023-2024). Un mutuo variabile in quegli anni è passato da rate molto basse a rate molto più alte. Il fisso garantisce certezza ma costa di più all'inizio.
Le tipologie di mutuo più diffuse in Italia
- Mutuo a tasso fisso — la rata non cambia mai. Il tasso è ancorato all'Eurirs (o IRS) della durata corrispondente. È la scelta più diffusa per chi vuole prevedibilità totale, soprattutto in fase di rialzo dei tassi.
- Mutuo a tasso variabile — la rata varia mensilmente in base all'Euribor. È più conveniente quando i tassi scendono ma espone al rischio di rate molto più alte se l'Euribor sale (come accaduto nel biennio 2022–2024).
- Mutuo a tasso variabile con CAP — variabile con un tetto massimo. La rata può salire ma non oltre il limite contrattuale, in cambio di uno spread leggermente più alto.
- Mutuo a tasso misto — alternanza programmata di periodi a tasso fisso e variabile (es. fisso per i primi 5 anni, poi variabile).
- Mutuo a rata costante e durata variabile — la rata è fissa ma la durata si allunga o si accorcia in base alle variazioni dei tassi. Soluzione meno diffusa, ma utile per chi ha entrate prevedibili e vincolate.
Cosa fa salire la rata oltre il TAN: il TAEG e l'ISC
Il TAN è il tasso "puro" che la calcolatrice utilizza per ottenere la rata teorica. Il TAEG (o l'ISC, Indicatore Sintetico di Costo, sui mutui) include invece tutte le spese accessorie obbligatorie: spese di istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazioni obbligatorie sul fabbricato (anti-incendio, anti-scoppio), imposta sostitutiva (0,25% per la prima casa, 2% per le seconde case). Su un mutuo da 150.000 € a 25 anni, queste voci possono valere 4.000–8.000 € complessivi e fanno salire il TAEG di 0,3–0,6 punti rispetto al TAN. Per legge la banca è obbligata a indicare entrambi i valori in ogni offerta.
Surroga del mutuo: cambiare banca senza spese
La surroga (introdotta dal D.L. 7/2007, c.d. "Decreto Bersani") permette di trasferire il mutuo da una banca all'altra mantenendo invariati capitale residuo e durata, ma rinegoziando il tasso. È gratuita: non si pagano commissioni, perizia, istruttoria né imposta sostitutiva. Conviene quando il nuovo tasso disponibile sul mercato è significativamente più basso del proprio: una riduzione del TAN da 3,5% a 2,5% su 100.000 € residui per 20 anni vale circa 12.000 € di interessi risparmiati.
Quanto si può chiedere: il rapporto rata/reddito
Le banche italiane applicano la regola informale del "un terzo del reddito": la rata mensile non dovrebbe superare il 30–35% del reddito netto del nucleo familiare. Su uno stipendio netto di 1.800 € al mese, la rata sostenibile è tra 540 € e 630 €. Inoltre il loan-to-value (LTV), ovvero il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile, è di norma limitato all'80% (può salire al 100% per i giovani con garanzia Consap).
Fonti e riferimenti
- Banca d'Italia — Guida al mutuo (linee guida ufficiali)
- Banca d'Italia — Trasparenza delle operazioni bancarie (TAEG, ISC)
- EMMI — Euribor (valori ufficiali correnti)
- D.Lgs. 385/1993 (Testo Unico Bancario) — disciplina del credito immobiliare
Domande frequenti
01. Come si calcola la rata del mutuo? +
Con la formula dell'ammortamento alla francese: R = C × i / (1 − (1+i)−n), dove R = rata, C = capitale, i = tasso mensile (annuale/12), n = numero di rate (anni × 12).
02. Cos'è l'ammortamento alla francese? +
Il piano standard in Italia: rate tutte uguali, in cui inizialmente la quota interessi è alta e la quota capitale bassa, e gradualmente la situazione si inverte. La rata totale resta costante per tutta la durata.
03. Differenza tra TAN e TAEG? +
TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso puro applicato al capitale. TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include anche tutte le spese accessorie (istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie) e quindi è sempre ≥ TAN. La calcolatrice qui mostra il TAN; il TAEG va calcolato in base alle offerte specifiche delle banche.
04. Tasso fisso o variabile? +
Fisso: rata costante per tutta la durata, sicurezza ma di solito più caro all'inizio. Variabile: indicizzato all'Euribor + spread, può salire o scendere. Misto: ibrido. La scelta dipende dalla previsione dei tassi e dalla tolleranza al rischio.
05. I risultati sono ufficiali? +
No: questa è una simulazione basata sulla matematica finanziaria standard. Per un'offerta vera e completa con TAEG ufficiale, contatta direttamente le banche o un mediatore creditizio abilitato.